2019年11月中国住房市场发展月度分析报告:北京等10城房价或下跌

来源: 南方日报网络版     时间: 2019-12-09 08:42:49

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为促进房地产市场平稳健康发展中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2018年1月-2019年10月纬房指数监测分析的基础上运用大数据挖掘分析方法结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究完成了2019年11月《中国住房市场发展月度分析报告》本期报告同时也是2019年度房地产大数据总结报告在综合分析2019年住房市场走势的基础上对2020年重点城市的市场走势作了总体预判

反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示2019年核心城市房价经历了由回升到趋稳的转变2019年2-4月核心城市房价出现被称为“小阳春”的较快反弹;2019年5-7月“小阳春”逐步消退核心城市房价涨速下降2019年8-10月市场进一步趋稳核心城市房价稳中略降2019年10月核心城市房价同比微涨0.3%环比微涨0.028%纬房核心指数显示近一年核心城市住房增值率要远低于同期物价上涨率和存贷款利率

从二手房成交量指数看在核心城市房价止涨趋稳的同时二手住房成交量也冲高回落2019年10月10大重点城市二手住房成交量指数为135.61点比9月下降了19.89%但仍比2018年同期成交量指数高出45%在其它条件不变的情形下二手房成交量的持续下降表明短期房价上涨动能减退

注十大城市的样本为北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆

从一线城市近一年的房价走势看广州、北京、上海房价相对低迷2019年1季度房价反弹力度较弱反弹过后随之先后开始下跌只有深圳2019年下半年仍继续维持上半年的涨势一线城市纬房指数监测显示近一年来广州房价同比下跌3.37%北京同比下跌3.99%上海同比微涨0.81%深圳同比上涨5.58%

从2019年10月环比变化看一线喷雾迷香烟均环比下跌0.025%其中北京环比下跌1.33%在一线城市中跌速相对较快跌幅比上月也略有扩大;上海环比下跌0.70%;广州环比微涨0.12%;深圳房价环比上涨1.81%涨速比上月扩大0.91%

从准一线城市近一年的房价走势看天津、重庆房价相对低迷准一线城市纬房指数监测显示近一年天津累计下跌3.78%重庆累计下跌2.55%杭州房价基本稳定近一年杭州房价累计微涨0.66%苏州房价上涨较快近一年累计上涨20.71%

从2019年10月环比变化看准一线女人迷幻香水多少钱一瓶均环比下跌0.117%跌速比上月减缓0.473个百分点其中天津环比下降1.43%跌速比上月收窄0.1个百分点房价下跌速度仍较快;杭州环比下降0.11%比上月减缓0.39个百分点;重庆环比上涨0.87%;热点城市苏州环比上涨0.2%前期涨势得到抑制

从近一年二线城市房价走势看过半二线城市稳中趋涨上海周边的宁波、南通、无锡以及东北沈阳、哈尔滨、长春等同比均有上涨昆明、厦门房价也有回升二线城市纬房指数监测显示二线哪个网上卖迷幻听话的药水均同比上涨1.647%其中近一年宁波同比上涨10.41%沈阳同比上涨9.79%南通同比上涨9.18%昆明同比上涨8.20%厦门同比上涨8.15%成都、南昌分别同比略涨2.35%和2.32%年度涨幅相对较小青岛、济南、长沙、武汉房价相对低迷其中青岛同比下跌11.67%济南同比下跌8.89%长沙同比下跌6.62%武汉同比下跌3.9%

2019年以来三四线城市房价下跌个数逐渐增多但受周期异步性、货币化棚改余热等因素的综合影响少部分三四线城市如临沂、南阳、唐山、洛阳等在总体市场下滑的背景下仍然相对较快上涨三四线城市纬房指数监测显示近一年临沂、南阳、唐山、洛阳分别同比上涨32.87%、20.26%、20.06%和12.66%由于部分三四线城市房价的上涨可能依赖于地方隐性债务的增加其中隐含着未来下跌的风险

从2019年各大城市群的市场表现看长三角城市群的市场景气度相对较高房价上涨城市比例更大部分城市如苏州、宁波、南通等房价涨速也相对较快;珠三角城市群的景气度相对较低房价下跌比例更大除深圳、东莞等外广州、佛山、肇庆、中山、惠州、阳江、清远等均有下跌其中肇庆跌速相对较快

京津冀一带唐山房价同比上涨较快秦皇岛、廊坊、沧州等城市同比略涨而北京、天津以及张家口、保定、衡水等城市房价同比下跌

反映全国22个核心城市住让人昏迷的香烟在哪买到变化的纬房租金核心指数显示2019年10月核心城市住房租金指数为102.74环比下跌1.16%同比下跌1.10%核心城市住房租金继9月下跌速度有所加快后10月租金下跌速度继续加快一方面9-10月属于租房市场淡季住房租金下跌具有一定的季节性波动属性;另一方面2019年5-7月住房租金并未出现如2018年同期的显著上涨但8-10月的下跌态势类似因而2019年的租房市场景气度要低于上年

2018年底至2019年初随着定向降准等货币政策的实施资本市场的资金紧张状况显女人迷幻香水效果有多久分城市首套房贷的实际利率由上浮10%-15%降至基准利率水平但防范宏观风险仍是政策底线“大水漫灌”的情形并没有出现房地产相关信贷也仍然受到严格的管控房地产融资政策环境仍然从紧2019年8月25日央行发布个人房贷利率新规重启了房贷利率的调整机制在全球经济存在下行压力的条件下货币环境总体仍将适度宽松这意味着市场利率将处于在合理区间的下限考虑到信贷利率有走低的趋势在房贷利率形成新规下既使存在房贷利率加成机制房贷利率中长期也将趋于下降但在短期内房贷利率不会有显著变化

在较长时间内集体土地无法直接进入土地市?恋厥谐〉某窍缍指钐卣飨灾?修改后的《土地管理法》改变了多年来只有国有土地才能入市的单一土地供应渠道符合条件的集体土地可合法直接入市土地市场供应格局或将发生重大变化短期内由于可用的集体经营性建设用地规模较为有限城乡土地市场并轨的尝试尚不会对房地产市场构成直接冲击中长期看虽然集体建设用地仍然不能用于房地产开发和商品房建设但通过建设租赁性住房等渠道集体土地入市也能对房地产市场格局产生重大影响

在复杂的内外部经济形势下中央和相关主管部门领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”充分表明了中央控制房价上涨的决心2019年4-5月包括佛山、苏州、大连、南宁等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示表明了政府对房价上涨的现实态度房地产调控政策仍将总体保持延续性与稳定性另一方面随着土地改革等重大制度改革的推进和全国房价稳中趋降部分城市住房限购、限价政策有一定的边际性调整需要作为一项被动成为长期制度的短期行政手段虽然住房限购政策对于抑制住房投资投机、稳定房地产市场起了积极的作用但是也在一定程度上降低了市场效率作为短期应急手段一些城市的限价政策中长期效果也不明确但对市场效率的影响却较为显著

经济增速下滑使得房价上涨预期进一步减退更多潜在购房者的房价预期转向悲观在全球贸易摩擦加剧的背景下世界经济前景趋于复杂化全球经济不确定因素进一步增加受世界经济大环卖麻醉喷雾剂的联系方式构调整的影响我国经济增速也不断下滑由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联这将导致市场观望情绪增强抑制房地产投资投机

预计2020年重点城市住房市场总体先抑后稳房价有望实现软着陆少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能

经济增速下滑城市化动力减弱经济增长是城市进从而房地产业发展的源动力经济增长速度下滑将导致城市化动力减弱并使得部分居民对房地产市场预期也发生转变受外部贸易摩擦和内部结构调整的影响2019年3季度GDP同比增速降至6%随着经济增长不断趋缓城市的人口吸引力相对降低对住房市场的短期信心也将受到影响短期的主流房价预期将由谨慎乐观向有限悲观转变

始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声本轮房地产景气周期房价上涨持续时间长总体涨幅巨大一二三四线城市轮动特征明显但自2019年以来越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列表明始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声

另一方面尽管经济增速下滑但经济增长的内生动力仍然存在房价即使下降也仍存在一定支撑住房调控政策基本见底调控政策及融资条件均存在边际性改善的可能这些因素可能共同促成房价的软着陆

由于中国房地产市场区域差距大、发展极不平衡在总体先抑后稳的背景下不排除局部较快上涨或下跌的可能性

一线房价总体先抑后稳个别可能上涨二线城市涨跌并存但大起大落可能性不大三四线城市总体下跌部分行情启动较慢的三四线城市借助于货币化棚改余热房价也仍可能上涨

纬房大数据预警预报系统为国内首个基于大数据与人工智能的房地产预警预报系统在最新纬房指数大数据监测的基础上基于房价空间传导机制及区域房价相互作用机理建立预报威廉希尔app在人工智能等算法威廉希尔app给出初步风险判断结果之后通过专家会商评估给出最终预报信号需要注意的是纬房预警预报系统仅为市场短期走势预测并不一定代表现实已经发生的涨跌纬房预警预报信号为数学概率信号而非确定性结果具有一定的差错概率结果仅供分析市场参考不直接构成决策及买卖建议

浅绿色(一般下跌)预警北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海

历史经验证明在城市化发展阶段出台刺激购房政策必然导致房价的异常上涨增加市场风险保持调控政策的延续性与稳定性继续抑制住房投资投机使购房投资杠杆保持在可控范围限购、限贷等核心的住房投资需求管控政策仍应保持相对稳定房地产政策的调整优化应坚守“房住不炒”的底线坚持避免出台刺激购房政策

稳定房地产市?紫刃枰雍旯凵衔只醣夜┯α康南喽晕榷?避免大水漫灌或过度紧缩在坚持差别化信贷的前提下加强对各类融资手段的用途管控避免借其它用途融资而违规流入房地产市场继续维持对开发环节融资的适度合理管控从源头抑制土地相关炒作

进一步明确各城市政府稳定房价的主体责任与上级政府的监督指导责任对于局部房价的异常上涨实现及时预警和“露头就打”房价短期波动较大的区域还可进一步明确稳定房价的短期数量目标严格防止个别城市以“因城施策”之名出台刺激购房政策从各地市场实际出发增强需求管控政策的弹性与灵活性在坚持“房住不炒”、维持市场总体稳定的前提下可根据市场实际情况对已有的限购、限价等需求管控政策作边际性调整以适应市场形势的新变化进一步增强政策针对性减少“一刀切”式管控

从保护购房者权益出发因地制宜稳妥推进住房预售制改革推进公共服务均等化缓解住房供求结构性矛盾大力发展租房市?迪肿夤翰⒕?以用途管制为基?平窍缤恋厥谐∫惶寤母?建立多主体供应的住房供应体系分类推进地方政府投融资体制改革促进地方财政结构转型降低城市政府对土地财政的依赖度建立房地产政策的综合协调机制实际统一目标齐抓共管



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